(troppo vecchio per rispondere)
Validità di una scrittura privata
marsmars
2006-10-21 08:27:40 UTC
Vorrei avere gentilmente un chiarimento e cioè nel dettaglio :

Quattro proprietari di altrettanti terreni confinanti hanno costruito un
pozzo artesiano ( sul terreno di uno dei quattro )per l' utilizzo e l'
uso in comune.
L' utilizzo, la manutenzione e l' uso sono stati sottoscritti in una
scrittura privata da tutti i proprietari .

Alla vendita di uno dei quattro terreni il nuovo proprietario non vuole
far utilizzare il pozzo agli altri ( perché non è ubicato nei loro
terreni...).

La domanda è la scrittura privata a un valore legale ?
Quali sono le alternative ?


Vi ringrazio anticipatamente

mars.mars
il gizzent
2006-10-21 10:26:23 UTC
Post by marsmars
Quattro proprietari di altrettanti terreni confinanti hanno costruito un
pozzo artesiano ( sul terreno di uno dei quattro )per l' utilizzo e l' uso in
comune.
L' utilizzo, la manutenzione e l' uso sono stati sottoscritti in una
scrittura privata da tutti i proprietari .
Alla vendita di uno dei quattro terreni il nuovo proprietario non vuole far
utilizzare il pozzo agli altri ( perché non è ubicato nei loro terreni...).
La domanda è la scrittura privata a un valore legale ?
Quali sono le alternative ?
Vi ringrazio anticipatamente
mars.mars
Se la scrittura privata non è stata resa pubblica (i.e. trascritta),
non è opponibile ai terzi, cioè al nuovo proprietario.
--
il gizzent
Arne Saknussem
2006-10-21 11:43:03 UTC
Tecnicamente è stata creata una servitù su uno dei quattro terreni a
favore degli altri tre.
Per opporre tale servitù all'acquirente del fondo servente (dove si
trova il pozzo, cioè), occorrerebbe che il titolo che l'ha creata (la
scrittura privata) fosse stata trascritta prima che l'acquirente
trascrivesse il suo acquisto. Ma ciò non è sicuramente accaduto perché
si possono trascrivere solo le scritture private autenticate da notaio
(mi pare non sia questo il caso).
L'unica possibilità di far valere la servitù nei confronti
dell'acquirente del fondo servente sarebbe dimostrare che essa è stata
usucapita mediante l'esercizio pacifico e indiscusso da almeno venti
anni.

Arne
Post by marsmars
Quattro proprietari di altrettanti terreni confinanti hanno costruito un
pozzo artesiano ( sul terreno di uno dei quattro )per l' utilizzo e l'
uso in comune.
L' utilizzo, la manutenzione e l' uso sono stati sottoscritti in una
scrittura privata da tutti i proprietari .
Alla vendita di uno dei quattro terreni il nuovo proprietario non vuole
far utilizzare il pozzo agli altri ( perché non è ubicato nei loro
terreni...).
La domanda è la scrittura privata a un valore legale ?
Quali sono le alternative ?
Vi ringrazio anticipatamente
mars.mars
--
La Grande Musica è quella austro-tedesca
Sebastiano Venabile
2006-10-21 15:10:35 UTC
Post by marsmars
Alla vendita di uno dei quattro terreni il nuovo proprietario non vuole
far utilizzare il pozzo agli altri ( perche` non e` ubicato nei loro
terreni...).
La domanda e` la scrittura privata a un valore legale ?
si` e ti hanno gia` risposto correttamente

dubito, pero`, sulla possibilta` di usucapione,
sottolineo che dubito, forse ci puo` stare,
dovrei rifletterci maggiormente
Post by marsmars
Quali sono le alternative ?
se l'atto e` gia` trascritto non puoi fare nulla [*]
contro l'attuale proprietario

pero` il vecchio proprietario risponde dei danni,
per esempio costruire un nuovo pozzo

per lui la scrittura e` valida, aveva un obbligo
con voi, e se ne e` fregato

avrebbe potuto/dovuto trasferire l'obbligo al
nuovo proprietario, non l'ha fatto: e` inadempiente

[*] puoi fare la resistenza passiva: lo stato di
possesso e` a tuo vantaggio, quindi deve proporre
una negatoria servitutis: anni e anni e spese legali
per entrambi

un saluto da

Sebastiano Venabile
Arne Saknussem
2006-10-22 07:18:37 UTC
Post by Sebastiano Venabile
dubito, pero`, sulla possibilta` di usucapione,
sottolineo che dubito, forse ci puo` stare,
dovrei rifletterci maggiormente
L'opponibilità della usucapione all'acquirente prescinde dalla
trascrizione della relativa domanda giudiziale o dalla sua posteriorità
rispetto al tale acquisto.
Ovviamente debbono ricorrere i presupposti dell'usucapione di servitù.
Principalmente il fatto che il pozzo sia stato costruito oltre venti
anni prima.


Cordialità

Arne
--
La Grande Musica è quella austro-tedesca
Sebastiano Venabile
2006-10-22 15:13:00 UTC
Post by Sebastiano Venabile
dubito, pero`, sulla possibilta` di usucapione,
sottolineo che dubito, forse ci puo` stare,
dovrei rifletterci maggiormente
L'opponibilita` della usucapione all'acquirente prescinde dalla
trascrizione della relativa domanda giudiziale o dalla sua posteriorita`
rispetto al tale acquisto.
non mi riferivo a cio`, che considero pacifico

mi riferivo al fatto che per usucapire occorre il possesso
ventennale, ma lo aveva il possesso ?

se conduco in locazione un appartamento per trenta anni
non lo usocapisco davvero, perche` lo detengo, appunto,
a titolo di locazione

analogamente, se pesco per trenta anni acqua da un pozzo
con il _consenso_ del proprietario del pozzo, maturo
l'usucapione ? ovviamente no, occorre l'interversione del
possesso

questo caso e` ancora diverso perche` tra il proprietario
del pozzo e il succhiatore d'acqua c'era una scrittura
privata: era detenzione o possesso ?

il nodo, secondo me, sta qui

un saluto da

Sebastiano Venabile
Arne Saknussem
2006-10-22 16:19:54 UTC
Post by Sebastiano Venabile
questo caso e` ancora diverso perche` tra il proprietario
del pozzo e il succhiatore d'acqua c'era una scrittura
privata: era detenzione o possesso ?
Giustissimo. L'unica soluzione è leggere la scrittura. Da quel che c'era
scritto nel primo post sembrava una vera e propria costituzione di
servitù e non una semplice creazione di diritti relativi. Ma,
ovviamente, non si può andare in base ad impressioni.

Arne
--
La Grande Musica è quella austro-tedesca
a***@rksworld.it
2006-10-22 22:32:25 UTC
Scusate le poche informazioni :

Il pozzo è stato costruito da circa 25 anni
La scrittura e del 1994, essa stabilisci l' uso la manutenzione e la
possibilità delle riparazioni in base a chi ne usufruiva.
E stato stipulato di comune accordo.
La registrazione del pozzo è stata effettuata regolarmente dalla
regione ( di certo non dal nuovo proprietario)
Un sunto del' atto è decisamente noioso, vediamo...
Un ulteriore domanda : La registrazione della scrittura è possibile
farla ora ? (la compravendita ancora non è conclusa).
Tutti devono partecipare a registrale la scrittura ma è sufficiente un
solo proprietario. (lo so domanda banale).

Grazie per le risposte di prima e chiaramente per quelle di dopo

mars.mars
a***@rksworld.it
2006-10-22 22:40:41 UTC
Opps.. una precisazione anche se non conta :

Io non sono il nuovo ... ma uno dei vecchi (purtroppo)

Ciao e grazie
Sebastiano Venabile
2006-10-23 10:58:20 UTC
Il pozzo e` stato costruito da circa 25 anni
La scrittura e del 1994, essa stabilisci l' uso la manutenzione e la
possibilita` delle riparazioni in base a chi ne usufruiva.
E stato stipulato di comune accordo.
La registrazione del pozzo e` stata effettuata regolarmente dalla
regione ( di certo non dal nuovo proprietario)
Un sunto del' atto e` decisamente noioso, vediamo...
Un ulteriore domanda : La registrazione della scrittura e` possibile
farla ora ? (la compravendita ancora non e` conclusa).
Tutti devono partecipare a registrale la scrittura ma e` sufficiente un
solo proprietario. (lo so domanda banale).
hai commesso il comunissimo errore di confondere la
registrazione con la trascrizione

la registrazione interessa al fisco

la trascrizione interessa a te, ed e` quella che ti salva se
anteriore alla trascrizione della compravendita del fondo
servente (bada: non alla compravendita in se`, ma alla
trascrizione della stessa)

la registrazione, che e` obbligatoria (lo era nel 1994 e siete
un po` in ritardo, cioe` fiscalmente inadempienti: evasori) la
puoi fare da solo, la puo` fare anche un terzo che non c'entra
nulla, basta pagare le imposte e i bolli (e le sanzioni, visto
che siete dodici anni in ritardo) pero` serve a poco o nulla
per i tuoi scopi

la trascrizione della scrittura non la puoi fare da solo: tutti
i sottoscrittori devono andare da un notaio ad autenticare la
firma, poi la trascrizione la fa il notaio o, meglio, una sua
impiegata

se la compravendita del fondo servente non e` ancora stata trascritta
(non importa se c'e` o non c'e`, importa la trascrizione) puoi fare
una cosa, un po` costosa, anche da solo:

di corsa pero`, stamattina stessa: andare da un avvocato per il
riconoscimento giudiziale della scrittura, l'avvocato trascrivera`
la citazione e cosi` pianti un chiodo nel libro delle trascrizioni
che il nuovo acquirente non potra` ignorare

e` la via piu` breve, ma e` anche costosa perche` ci sara` un
giudizio (quindi avvocati, piu` d'uno, perizie piu` d'una) oltre
al pagamento della registrazione che non avete fatto dodici anni
fa (per far valere in giudizio una scrittura deve essere registrata:
lo Stato ti mette a disposizione il Tribunale e tu non vuoi pagare
nemmeno le imposte sul documento su cui si fonda il tuo diritto?)

se la scrittura che hai in mano e` autentica non dovresti avere
problemi, oltre ai costi: un avvocato sapra` consigliarti per
il meglio

un saluto da

Sebastiano Venabile
Arne Saknussem
2006-10-23 21:22:04 UTC
L'unico consiglio che mi sento di darti è di rivolgerti ad un avvocato.
Solo un avvocato, leggendo la scrittura, potrà consigliarti per il
meglio.

Arne
--
La Grande Musica è quella austro-tedesca
Tex29
2006-10-24 08:40:24 UTC
Post by Arne Saknussem
L'opponibilità della usucapione all'acquirente prescinde dalla
trascrizione della relativa domanda giudiziale o dalla sua posteriorità
rispetto al tale acquisto.
Ovviamente debbono ricorrere i presupposti dell'usucapione di servitù.
Principalmente il fatto che il pozzo sia stato costruito oltre venti
anni prima.
...e che vi siano opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della
servitù.
--
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup
2006-10-25 13:45:43 UTC
Una semplice puntualizzazione :

Una registrazione, con bolli e imposte è stata fatta nel 1994 (+ o
-)presso la Regione, ma non so se quello che voi mi tentate di far
capire oppure e tutta un' altra cosa.

Vi ringrazio a tutti comunque del' impegno e della gentilezza.

marsmars
Sebastiano Venabile
2006-10-25 20:10:35 UTC
Una registrazione, con bolli e imposte e` stata fatta nel 1994 (+ o
-)presso la Regione, ma non so se quello che voi mi tentate di far
capire oppure e tutta un' altra cosa.
la registrazione presso la Regione e` probabilmente
dovuta a qualche norma particolare sui pozzi

in generale i contratti vanno registrati presso
l'ex Ufficio del Registro (ora ha un nome meno
evocativo: Agenzia delle Entrate), procedura
obbligatoria, ma, ai tuoi fini, inutile

quella che ti sarebbe stata molto utile e`
la _trascrizione_, diversa e indipendente
dalla registrazione: mi sono gia` dilungato
sul punto

se ti preme quel pozzo faresti bene a correre
da un avvocato, invece di perdere altro tempo
su un NG: forse sei ancora in tempo per la
trascrizione, che ti salverebbe

un saluto da

Sebastiano Venabile