servitù di passaggio e condizione risolutiva

[andrea]

Vorrei esporre ai lettori del ng il seguente problema, nella speranza
di avere qualche "lume" in proposito.
Il fatto.
Sono proprietario di un appezzamento di terreno, collegato alla
pubblica via da passaggio carrabile, sul quale, oltre alla mia
abitazione, è sita anche quella dei miei vicini, che acquistarono,
oltre ad un piccolo appezzamento di terreno, da mio padre alcuni anni
fa.
Poichè, all'epoca, tale passaggio era l'unico che consentiva l'accesso
alla pubblica via per il fondo alienato, fu costituita servitù di
transito pedonale e carrabile, a favore di esso, sottoponendo tale
servitù alla condizione risolutiva dell'avvenuta concessione da parte
del Comune del permesso per l' "accesso diretto" dalla pubblica via ai
beni acquistati dai miei vicini.
Loro hanno effettivamente presentato richiesta di permesso per la
realizzazione di un accesso carrabile, ma gli è stato negato
(presumibilmente, - non ne sono certo poichè non mi ha comunicato
nulla -, perchè il muro di cinta ha valore storico paesaggistico),
mentre è stato loro concesso un passaggio pedonale di circa un metro -
un metro e mezzo, che loro hanno effettivamente realizzato e che
costituisce l'ingresso per la loro abitazione, con tanto di campanello
e cassetta della posta.
Ho chiesto loro di riconoscere l'avvenuto avveramento della condizione
risolutiva che estingue la servitù di passaggio sul mio fondo, ma loro
obiettano che, poichè fu concessa servitù di transito carrabile, tale
rimane fino a che anche loro possano avere un autonomo passaggio
carrabile.
A me pare che il passaggio, se pur semplicemente pedonale, sia un
"accesso diretto" sulla pubblica via e quindi vorrei insistere nella
mia posizione.
Ho sentito un parere di un legale che mi darebbe ragione e penso che
andremo in causa.
Voi che ne pensate?
Un grazie anticipato a tutti coloro che si prenderanno la briga di
rispondere.
A me pare che

[alberto]

Post by andrea
Poichè, all'epoca, tale passaggio era l'unico che consentiva l'accesso
alla pubblica via per il fondo alienato, fu costituita servitù di
transito pedonale e carrabile, a favore di esso, sottoponendo tale
servitù alla condizione risolutiva dell'avvenuta concessione da parte
del Comune del permesso per l' "accesso diretto" dalla pubblica via ai
beni acquistati dai miei vicini.
Ho chiesto loro di riconoscere l'avvenuto avveramento della condizione
risolutiva che estingue la servitù di passaggio sul mio fondo, ma loro
obiettano che, poichè fu concessa servitù di transito carrabile, tale
rimane fino a che anche loro possano avere un autonomo passaggio
carrabile.
A me pare che il passaggio, se pur semplicemente pedonale, sia un
"accesso diretto" sulla pubblica via e quindi vorrei insistere nella
mia posizione.

e' un accesso diretto a piedi, ma non e' un accesso carrabile.
Se dovessero aver bisogno di una macchina o di un mezzo
per ristrutturazioni o altro, che fanno?

Post by andrea
Ho sentito un parere di un legale che mi darebbe ragione e penso che
andremo in causa.
Voi che ne pensate?

che tutti i legali danno ragione al cliente quando gli proponi una causa...
peccato che anche quello del vicino dara' ragione a lui...
e' il giudice che dovra' decidere

a mio avviso il nuovo accesso non sostituisce il precedente, quinid
la serivitu' resta...

alberto

[Law]

Post by alberto
che tutti i legali danno ragione al cliente quando gli proponi una causa...
peccato che anche quello del vicino dara' ragione a lui...
e' il giudice che dovra' decidere
a mio avviso il nuovo accesso non sostituisce il precedente, quinid
la serivitu' resta...
alberto

sante parole!

[Sebastiano Venabile]

Post by andrea
Loro hanno effettivamente presentato richiesta di permesso per la
realizzazione di un accesso carrabile, ma gli e` stato negato
(presumibilmente, - non ne sono certo poiche` non mi ha comunicato
nulla -, perche` il muro di cinta ha valore storico paesaggistico),
mentre e` stato loro concesso un passaggio pedonale di circa un metro -
un metro e mezzo, che loro hanno effettivamente realizzato e che
costituisce l'ingresso per la loro abitazione, con tanto di campanello
e cassetta della posta.
Ho chiesto loro di riconoscere l'avvenuto avveramento della condizione
risolutiva che estingue la servitu` di passaggio sul mio fondo, ma loro
obiettano che, poiche` fu concessa servitu` di transito carrabile, tale
rimane fino a che anche loro possano avere un autonomo passaggio
carrabile.
A me pare che il passaggio, se pur semplicemente pedonale, sia un
"accesso diretto" sulla pubblica via e quindi vorrei insistere nella
mia posizione.

temo che abbiano ragione loro

bisognerebbe leggere quella che tu chiami condizione risolutiva,
che poi, a rigore sarebbe una clausola di estinzione della servitu`,
ma se parla di "accesso diretto" senza aggiungere altro si riferisce
alle stesse modalita` con le quali la servitu` e` esercitata

Post by andrea
Ho sentito un parere di un legale che mi darebbe ragione e penso che
andremo in causa.
Voi che ne pensate?

ne penso male (salvo lettura della condizione, ovviamente)

penso pero` anche quest`altra cosa:

tu hai un interesse legittimo nel rilascio del permesso di
costruire dell'accesso, per cui vai in Comune e fatti
rilasciare copia di tutti gli atti relativi a quell'accesso
che i tuoi vicini hanno chiesto

controlla tutto, o meglio fai controllare tutto e se c'e`
una minima possibilita` impugna avanti al TAR il diniego
del Comune

ti conviene cercare un avvocato amministrativista, quelli
bravi fanno solo quello, non anche un po` di civile

se nel controllo degli atti pero` emergesse che la pratica
non era stata impostata da loro nella maniera corretta,
quasi a farsela bocciare apposta, potrebbero sorgere (forse)
profili di loro responsabilita` e allora qui ci vuole
un civilista

risultato: devi pagarne due :-)

un saluto da

Sebastiano Venabile

[andrea]

Post by Sebastiano Venabile
bisognerebbe leggere quella che tu chiami condizione risolutiva,
che poi, a rigore sarebbe una clausola di estinzione della servitu`,
ma se parla di "accesso diretto" senza aggiungere altro si riferisce
alle stesse modalita` con le quali la servitu` e` esercitata

Ringrazio tutti coloro che hanno postato sul mio quesito.
Per maggior chiarezza ricopio quanto scritto sul contratto di
compravendita:
"...si costituisce servitù di accesso e di transito pedonale e
carrabile a favore dei beni confinanti di proprietà della signora
Rossi.
L'accesso (pedonale e carrabile) avverrà attraverso il portone
d'ingresso distinto con il n.c. 10 di via Verdi.
Detta servitù si estinguerà entro dodici mesi dal giorno in cui la
signora Rossi avrà ottenuto dalla competente autorità il permesso per
l'accesso diretto da via Verdi ai beni di sua proprietà"
Non vi pare che il passaggio pedonale costituisca "accesso diretto" a
via Verdi?
Se poi fosse necessario eseguire lavori all'interno del fondo da parte
della signora, non troverebbe applicazione l'art.843 c.c.?
Aggiungo inoltre che il mio legale, prima di intraprendere azioni
legali, mi ha detto che intende sentire pareri di altri, in
particolare di un geometra.
Un saluto e un ringraziamento atutti.
Andrea

[Sebastiano Venabile]

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
bisognerebbe leggere quella che tu chiami condizione risolutiva,
che poi, a rigore sarebbe una clausola di estinzione della servitu`,
ma se parla di "accesso diretto" senza aggiungere altro si riferisce
alle stesse modalita` con le quali la servitu` e` esercitata

Ringrazio tutti coloro che hanno postato sul mio quesito.
Per maggior chiarezza ricopio quanto scritto sul contratto di
"...si costituisce servitu` di accesso e di transito pedonale e
carrabile a favore dei beni confinanti di proprieta` della signora
Rossi.
L'accesso (pedonale e carrabile) avverra` attraverso il portone
d'ingresso distinto con il n.c. 10 di via Verdi.
Detta servitu` si estinguera` entro dodici mesi dal giorno in cui la
signora Rossi avra` ottenuto dalla competente autorita` il permesso per
l'accesso diretto da via Verdi ai beni di sua proprieta"
Non vi pare che il passaggio pedonale costituisca "accesso diretto" a
via Verdi?

si ma non carrabile, la mia interpretazione (per quel che vale)
della clausola che hai riportato e` che il nuovo accesso debba
avere le medesime caratteristiche del vecchio a meno che:

1) nella clausola fosse specificato il contrario, e non lo e`

2) lo stato dei luoghi, al momento dell'atto di acquisto, doveva
manifestamente impedire che il nuovo accesso fosse carraio (per
esempio se il fronte della proprieta` Rossi su via Verdi fosse
stato ampio appena un metro: e` ovvio che e` solo pedonale)

in quella clausola vedo pero` un altro vizio: cioe` chi obbliga
la signora Rossi a muoversi per ottenere l'altro accesso ?

la Signora fa come le pare, va in Comune o non ci va, non
c'e` ne` termine ne` obbligo

l'unico termine che vedo e` quello di finire i lavori in
dodici mesi (anziche` i tre anni piu` uno di legge); la
servitu` si estingue in un anno dopo il rilascio, per cui
se ottiene l'autorizzazione e non inizia i lavori la
servitu` si estingue(rebbe) lo stesso; pero` resterebbe un
fondo intercluso, per cui non so se quel termine funzioni

credo che tu possa lavorare su questo:

"Posso chiedere, in nome della Signora Rossi e nel mio
e suo interesse, l'accesso carraio alla sua proprieta` ?"

non conosco la risposta, ma mi interessa molto, spero
che qualcuno lo faccia: i NG servono anche a questo

se poni il quesito al tuo legale e riporti la risposta
qui, mi fai un piacere

il fatto che la domanda sia stata gia` rigettata, non
significa nulla, i Comuni cambiano idea facilmente,
specie in materia paesistico/ambientale (mi pare che
fosse questo il problema)

se il problema fosse tecnico/urbanistico (cioe` un numero: metri
lineari/quadrati/cubi) non ci sarebbe verso, bisogna cambiare il
progetto; ma se il problema e` ambientale bisogna solo convicere
la commissione che quel progetto va bene: succede

Post by andrea
Aggiungo inoltre che il mio legale, prima di intraprendere azioni
legali, mi ha detto che intende sentire pareri di altri, in
particolare di un geometra.

? questa non l'ho capita

l'estinzione o meno della servitu` e` una questione di
diritto, va bene che i geometri ne sanno qualcosa ma
l'avvocato dovrebbe saperne di piu`

il geometra ti potra` dire se la Signora Rossi ha
presentato una pratica corretta o una pratica fatta
apposta per essere bocciata

un saluto da

Sebastiano Venabile

[andrea]

Ti ringrazio molto per l'interessamento e tieni conto che ascolto con
interesse opinioni che discordano con la mia, prima di fare una causa
voglio pensarci bene, anche perchè i rapporti sono buoni coi vicini,
la mia sarebbe sclusivamente un'azione a tutela della proprietà.

Post by Sebastiano Venabile
si ma non carrabile, la mia interpretazione (per quel che vale)
della clausola che hai riportato e` che il nuovo accesso debba

su quali norme basi questo ragionamento? Mi pare che non ci sia niente
di ciò nelle normi che disciplinano servitù prediali e condizione,
correggimi se sbaglio

Post by Sebastiano Venabile
1) nella clausola fosse specificato il contrario, e non lo e`

io ragiono all'opposto: perchè non è stato specificato "accesso
diretto carrabile", oppure "accesso con le medesime caratteristiche di
quello oggetto della servitù"? Forse una ragione c'è: magari è stato
oggetto di valutazione economica. Mi spiego: mi accontento del
semplice accesso diretto per estinguere la servitù e pago un po' di
meno, altrimenti pago di più ma voglio essere sicuro di avere comunque
un accesso carrabile, e lo specifico quando definisco le
caratteristiche della condizione estintiva.

Post by Sebastiano Venabile
2) lo stato dei luoghi, al momento dell'atto di acquisto, doveva
manifestamente impedire che il nuovo accesso fosse carraio (per
esempio se il fronte della proprieta` Rossi su via Verdi fosse
stato ampio appena un metro: e` ovvio che e` solo pedonale)

non è il caso in questione

Post by Sebastiano Venabile
in quella clausola vedo pero` un altro vizio: cioe` chi obbliga
la signora Rossi a muoversi per ottenere l'altro accesso ?

c'era solo un impegno verbale al momento del rogito, comunque penso
che se non avesse fatto nulla avrei potuto fare una richiesta formale
(messa in mora?) di presentazione della richiesta del permesso,
comunque avere un accesso carrabile indipendente conviene anche a lei

Post by Sebastiano Venabile
la Signora fa come le pare, va in Comune o non ci va, non
c'e` ne` termine ne` obbligo
l'unico termine che vedo e` quello di finire i lavori in
dodici mesi (anziche` i tre anni piu` uno di legge); la
servitu` si estingue in un anno dopo il rilascio, per cui
se ottiene l'autorizzazione e non inizia i lavori la
servitu` si estingue(rebbe) lo stesso; pero` resterebbe un
fondo intercluso, per cui non so se quel termine funzioni
"Posso chiedere, in nome della Signora Rossi e nel mio
e suo interesse, l'accesso carraio alla sua proprieta` ?"

volendo, forse, potrei farlo, ma lei ha già chiesto due volte il
permesso (qusto me lo ha detto lei e mi ha detto che posso anche
visionare le richieste) ed è sempre stato rifiutato, anche se nella
medesima via, coi medesimi muri altri due accessi carrabili sono stati
concessi e costruiti.

Post by Sebastiano Venabile
non conosco la risposta, ma mi interessa molto, spero
che qualcuno lo faccia: i NG servono anche a questo
se poni il quesito al tuo legale e riporti la risposta
qui, mi fai un piacere

questo volentieri

Post by Sebastiano Venabile
il fatto che la domanda sia stata gia` rigettata, non
significa nulla, i Comuni cambiano idea facilmente,
specie in materia paesistico/ambientale (mi pare che
fosse questo il problema)

questo è vero ha detto che ci riproverà tra un po' di tempo, magari
quando cambia giunta.
Quello che vorrei sapere è se la servitù si estingue per avveramento
della condizione prevista dal contratto, oppure non si è avverata,
tutto qui.
Vorrei proporti un paradosso: se la condizione estintiva fosse stata:
"la servitù si estingue il giorno in cui il Napoli vincerà lo
scudetto" (cioè una cosa che non c'entra niente, ma incerta se e
quando), non è che la servitù si estinguerebbe e magari la signora
dovrebbe chiedere al giudice un passaggio coattivo per interclusione
con relativa indennità?

Post by Sebastiano Venabile
se il problema fosse tecnico/urbanistico (cioe` un numero: metri
lineari/quadrati/cubi) non ci sarebbe verso, bisogna cambiare il
progetto; ma se il problema e` ambientale bisogna solo convicere
la commissione che quel progetto va bene: succede

Post by andrea
Aggiungo inoltre che il mio legale, prima di intraprendere azioni
legali, mi ha detto che intende sentire pareri di altri, in
particolare di un geometra.

? questa non l'ho capita
l'estinzione o meno della servitu` e` una questione di
diritto, va bene che i geometri ne sanno qualcosa ma
l'avvocato dovrebbe saperne di piu`
il geometra ti potra` dire se la Signora Rossi ha
presentato una pratica corretta o una pratica fatta
apposta per essere bocciata

su questo concordo, lui mi ha detto che voleva solo sentire
un'opinione di un geometra che conosce e col quale ha già avuto scambi
di idee riguardo a materie di edilizia e legislazione

Post by Sebastiano Venabile
un saluto da
Sebastiano Venabile

un caro saluto
andrea

[Sebastiano Venabile]

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
si ma non carrabile, la mia interpretazione (per quel che vale)
della clausola che hai riportato e` che il nuovo accesso debba

su quali norme basi questo ragionamento? Mi pare che non ci sia niente
di cio` nelle normi che disciplinano servitu` prediali e condizione,
correggimi se sbaglio

infatti, ma non credo che le norme si applichino nel
senso che intendi tu

la servitu` c'e` carraia e pedonale, occorre estinguerla

non ti soccorre nessuna norma: la servitu` resta

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
1) nella clausola fosse specificato il contrario, e non lo e`

io ragiono all'opposto: perche` non e` stato specificato "accesso
diretto carrabile", oppure "accesso con le medesime caratteristiche di
quello oggetto della servitu"?

l'interpretazione letterale del contratto e` l'ultima presa
in considerazione [*]

credo che sia piu` probabile trovare qualcuno (per esempio tutti quelli
del NG che sono intervenuti) che ritenga quella frase implicita piuttosto
che qualcuno che la escluda

Post by andrea
Forse una ragione c'e`: magari e` stato
oggetto di valutazione economica. Mi spiego: mi accontento del
semplice accesso diretto per estinguere la servitu` e pago un po' di
meno, altrimenti pago di piu` ma voglio essere sicuro di avere comunque
un accesso carrabile, e lo specifico quando definisco le
caratteristiche della condizione estintiva.

si, se lo avessero scritto, ma non lo hanno fatto e dubito
che sia avvenuto cosi`, altrimenti la signora Rossi sarebbe
stata molto ingenua nell'accettare una clausola del genere
(altro che vessatoria) e furbissima nel non esplicitarla

facciamo anche un ragionamento per assurdo: se la Signora Rossi
avesse ritenuto di essere vincolata da una clausola del genere,
cioe` di perdere la servitu` carraria nel caso in cui ottenga il
permesso per una servitu` pedonale da un'altra parte, il permesso
non lo avrebbe mai chiesto

e se questa clausola (tacita !) esistesse. in seguito alla
valutazione economica che dici tu la Signora Rossi se ne
sarebbe ricordata, non trovi ?

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
2) lo stato dei luoghi, al momento dell'atto di acquisto, doveva
manifestamente impedire che il nuovo accesso fosse carraio (per
esempio se il fronte della proprieta` Rossi su via Verdi fosse
stato ampio appena un metro: e` ovvio che e` solo pedonale)

non e` il caso in questione

mi spiace, vedevo solo cosi` la possibilita` (difficile anche
in questo caso, ma almeno avevi un argomento) di ribaltare la
presunzione di carrabilita`

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
"Posso chiedere, in nome della Signora Rossi e nel mio
e suo interesse, l'accesso carraio alla sua proprieta` ?"

volendo, forse, potrei farlo, ma lei ha gia` chiesto due volte il
permesso (qusto me lo ha detto lei e mi ha detto che posso anche
visionare le richieste) ed e` sempre stato rifiutato, anche se nella
medesima via, coi medesimi muri altri due accessi carrabili sono stati
concessi e costruiti.

vedi che, come ti avevo detto, il parere paesistico/ambientale e`
un elastico che si tira dove si vuole ?

Post by andrea

Post by Sebastiano Venabile
il fatto che la domanda sia stata gia` rigettata, non
significa nulla, i Comuni cambiano idea facilmente,
specie in materia paesistico/ambientale (mi pare che
fosse questo il problema)

questo e` vero ha detto che ci riprovera` tra un po' di tempo, magari
quando cambia giunta.

la giunta non c'entra un tubo

nella commissione siedono solo tecnici

Post by andrea
Quello che vorrei sapere e` se la servitu` si estingue per avveramento
della condizione prevista dal contratto, oppure non si e` avverata,
tutto qui.

secondo me non si e` avverata

Post by andrea
"la servitu` si estingue il giorno in cui il Napoli vincera` lo
scudetto" (cioe` una cosa che non c'entra niente, ma incerta se e
quando), non e` che la servitu` si estinguerebbe e magari la signora
dovrebbe chiedere al giudice un passaggio coattivo per interclusione
con relativa indennita`?

non so se i diritti reali si possono giocare ai dadi, mi
sembra che siamo dalle parti del contratto aleatorio

detto questo se il Napoli arriva secondo la servitu`
non si estingue, e la signora e` arrivata seconda
nella corsa al permesso comunale

[*] interpretazione letterale:

ho un episodio che mi e` capitato personalmente: anni fa mi
infortuno e rimango inattivo a lungo, avevo una polizza di
assicurazione che alla fine mi ha liquidato senza troppi problemi
qualche milione di lire, anzi, per la verita` senza alcun problema

il contratto di assicurazione era pero` sbagliato, in quanto nella
tabella dei risarcimenti (si andava ancora di macchina da scrivere
e carta carbone) c'era una piccola nota "in migliaia di lire",
invece l'impegata non ne aveva tenuto conto e aveva scritto le
cifre per intero

quindi, ad una interpretazione letterale i milioni di lire
diventavano miliardi di lire; ho provato a parlarne con un
avvocato, credeva che scherzassi, quando sono andato a
concordare con il liquidatore l'indennizzo, pure

cosi` ho preso i milioni e ho rinuciato ai miliardi,
avro` fatto bene ?

un saluto da

Sebastiano Venabile

[andrea]

ciao sebastiano,
sempre in merito all'argomento dibattuto ti faccio una domanda.
Attualmente la servitù di passo è garantita da un'apertura nel muro di
cinta, prospicente via Verdi, di 3m di larghezza per 3m di altezza.
Ipotesi: la signora Rossi ottiene dal Comune il permesso per la
realizzazione di un accesso carrabile ma solo di 2m per 2m.
Secondo te (oppure altri frequentatori del NG), la condizione
risolutiva si avvererebbe in questo caso, oppure no, visto che le
caratteristiche dei due accessi non sarebbero le medesime?
Un saluto e un ringraziamento
Andrea

[Sebastiano Venabile]

Post by andrea
ciao sebastiano,
sempre in merito all'argomento dibattuto ti faccio una domanda.
Attualmente la servitu` di passo e` garantita da un'apertura nel muro di
cinta, prospicente via Verdi, di 3m di larghezza per 3m di altezza.
Ipotesi: la signora Rossi ottiene dal Comune il permesso per la
realizzazione di un accesso carrabile ma solo di 2m per 2m.
Secondo te (oppure altri frequentatori del NG), la condizione
risolutiva si avvererebbe in questo caso, oppure no, visto che le
caratteristiche dei due accessi non sarebbero le medesime?

senza ripetere tutto, e, ovviamente, IMHO:

deve passarci con l'auto, comodamente come ci passava prima,
se prima faceva cento manovre, centouna sono troppe, beh magari
centouna va bene lo stesso, duecento no

e due metri sono proprio pochini, occorre vedere come si
entra, se entra in curva possono essere pochi anche tre

con due metri se non sei perfettamente allineato tocchi
occorre vedere questa strozzatura dei due metri quanto e`
lunga, se e` un metro o piu` sara` difficilissimo passare,
se e` pochi centimetri (giusto il cancello) un guidatore
attento, se riesce ad allienarsi, ce la fa (con le auto,
furgoni e camioncini nemmeno a provarci, anche perche`
sono piu` alti di due metri)

per entrare con una certa tranquillita` ci vogliono,
come minimo 2 metri e mezzo, se sei allineato

tieni conto che 2,50 metri e` la misura standard
dei posti auto; poi qualcuno li fa anche 2,25; e
non hai un muro di fianco, ma una riga bianca per
terra, l'auto dall'altra parte non ci stara`
attaccata

un saluto da

Sebastiano Venabile